经营杠杆的定义这是朝阳区第三次以组合打包形式进行土地出让

新春开局，北京土拍市场接连掀起小热潮。

2月11日，北京朝阳区三间房一组团地块成功出让，经过超百轮竞价后，由保利和金茂联手竞得，总成交价87.295亿元，地块溢价率10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米。

从报名企业来看，本次地块出让，共吸引了中海、招商、保利+金茂联合体报名，但从实际竞拍过程看，主要是中海与保利+金茂在进行竞争，其中后者举牌更加积极。

最终，保利联手金茂在北京斩获一子，这宗未设置土地限价和销售指导价的组团地块，最终实现了超10%的溢价出让，给北京开年的土拍市场再添一丝热度。

从地块性质看，这是朝阳区第三次以组合打包形式进行土地出让，此前两次分别为朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块、“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块。

本次组团地块，则共分为三个小地块，包括R2二类居住用地1205-0007、R2二类居住用地1202-0006、幼儿园教育用地1202-0007，合计总土地总面积约6.9万平方米。

为了减轻开发商的拿地运营成本，本次组合地块还经过了调规。比如，0007地块的容积率从原来2.8下调至2.5，1202-0006地块的控高由原先的60米调整为60米（局部80米），还剔除了原本的一宗多功能用地，以提升企业拿地积极性、及后期居住舒适度。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。交通方面，南区0006、0007地块紧邻朝阳北路、靠近6号线褡裢坡站，D区0007地块距离地铁6号线约700米。

不过张凯提醒称，D区0007地块西北角存在一座墓园，即现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，该墓园不可移动，必须原地保留。这与此前中海摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似，后期开发商需要针对此类问题进行相应处理。

从周边在售项目情况看，过去近一年内，项目附近并无新房入市。“保利在2024年仅在北京拿下一宗土地，即海淀的嘉华天珺项目，总价为89亿元。保利此时选择补仓，可谓时机正好，势在必得。”对本次保利联手金茂拿地，张凯认为。

过去一年，北京土拍市场上，虽然宅地成交量和成交金额减少，但优质地块占比提高。2024年9月后，北京推出多宗核心地段、临近地铁的优质宅地，2024年成交土地楼面价较2023年提升了3441元/平方米，优质核心宅地竞争激烈。

“得益于一系列政策红利、限制松绑，北京土拍市场重新回归市场化竞争，热度开始攀升。”克而瑞北京表示，2025年伊始，海淀朱房村2宗宅地竞拍，地块未设置地价上限、也未设置销售指导价，以高热度落下帷幕实现了“开门红”。

今日，保利联手金茂在京取地，给“开门红”的北京土拍市场，又添了一点温度。

值得注意的是，这已并非保利和金茂今年首次合作，此前1月26日，青岛迎来2025年首场土拍，位于市南的瞰海新地块，最终由保利、青铁、金茂3家央国企联合斩获，成交总价8.84亿元，成交楼面地价14020元/平方米。

作为当下的地产头部企业，去年保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.50%。虽然销售业绩同比缩水，但从行业横向对比看，保利仍然坐稳了全口径销售规模的头把交椅。

拿地方面，保利发展2024年共获取37个项目，总建筑面积约328.52万平方米，权益金额约602.07亿元。去年下半年以来，保利发展在拿地上开始发力，仅7月便获取了7宗地块，年底11月、12月又各竞得6宗地块，主要集中于一二线城市。

金茂方面，在过去的2024年，该集团权益拿地金额187亿元，排在行业第10位；全口径新增货值达599亿元，排在第8位。截至2024年12月31日，该集团年度累计取得签约销售金额982.55亿元，累计签约销售建筑面积约582万平方米。

中指研究院企业研究总监刘水指出，2024年拿地金额TOP100企业中，央国企及地方国资家数和金额占比超八成，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、招商蛇口、中建壹品、越秀地产、中国金茂等央国企位列拿地金额前10名。受销售能力、融资能力、交付能力等多方面因素影响，土地资源向其富集趋势较为显著。

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孙梦凡

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